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As principais pegadinhas jurídicas nos contratos de locação residencial

A Constituição não garante moradia a todos, mas, para aqueles que têm a propriedade, bastam saber utilizá-la


O contrato de locação é certamente um dos mais importantes, bem como um dos mais utilizados na seara contratual. Por isso foi elaborada uma lei específica, a Lei do Inquilinato. Vale lembrar que as vagas autônomas de garagem, por não possuírem vinculação com o imóvel locado, não estão protegidas por esta Lei.

O contrato de locação figura-se como sendo: bilateral, consensual (acordo de vontades), oneroso entre as partes, comutativo, de trato sucessivo (sua execução se protrai no tempo), e não solene (forma livre de contratação).

Os contratos de locação com cláusulas pré-fixadas, sem possibilidade de negociação, são conhecidas como contrato de adesão. Normalmente as administradoras de imóveis utilizam esse tipo de contrato por serem mais céleres, menos onerosas e pela padronização das propostas. Por isso são as mais fáceis de serem derrubadas judicialmente.

Pela Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel em bom estado de uso, possuindo condições mínimas para que o locatário não tenha problemas em usar aquele bem. Qualquer surgimento de dano ou defeito, o locatário deverá comunicar o locador para que este realize os reparos necessários. O locador também deverá pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, bem como os impostos, taxas diversas, fundo de reserva, despesas extraordinárias do condomínio, como pintura das fachadas ou paisagismo, obras de reformas, indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação e, ainda, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incide sobre o imóvel, salvo disposição expressa (escrita) em contrário no contrato. O locador deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa de contrato do locatário, porque, sendo certo que a cobrança é ato criminoso, o processo poderá comprometer também o proprietário, já que a administração é exercida mediante procuração deste.

Tendo em vista que contrato de locação é um contrato bilateral, também o locatário possui alguns deveres como pagar pontualmente o aluguel ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, restituir o imóvel no estado em que o recebeu. As deteriorações decorrentes do seu uso normal são dever do locador. É muito comum nos contratos de locação que o locatário tenha que pintar o imóvel. Porém, se for por causa do tempo de uso, estará desobrigado. É dever também do locatário pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água, prêmio do seguro de fiança, se constituir na garantia da locação. Além disso, o locatário tem a responsabilidade de entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação ou multa.

Quando residimos em um imóvel que não nos pertence é nossa obrigação manter o imóvel em perfeitas condições da mesma forma que foi recebido e, assim, é obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado durante o contrato de locação. Manutenção e benfeitoria no imóvel locado são coisas diferentes. Por exemplo, arrumar a torneira estragada é manutenção, enquanto instalar uma grade de proteção é benfeitoria.

As benfeitorias introduzidas no imóvel pelo locatário podem ser de três categorias:

Necessárias 

Têm por fim conservar o imóvel ou evitar que ele pereça, como o destelhamento da casa, portas apodrecidas pelo tempo, encanamento corroído pela ferrugem, troca do interfone por um novo, entre outros. Deste modo, diante do aparecimento do problema, o inquilino deverá notificar o locador para que faça imediatamente o reparo. Não cumprindo com sua obrigação, poderá então o locatário promover o conserto se lhe for conveniente. Lembre-se que não se admite a compensação automática entre o aluguel vencido ou vincendo e esses valores. Fique atento também às denominadas cláusulas de renúncia. É costume o locador impor a renúncia da indenização dessas benfeitorias e do direito à retenção. Portanto, não renuncie, o ressarcimento é um direito seu e está previsto em lei.

Úteis

São aquelas destinadas a aumentar a possibilidade de aproveitamento do imóvel locado, como construção de piscinas, garagem ou a reforma do lavabo, trocando o piso antigo por um novo. Para que o locatário possa ser restituído, haverá necessidade de autorização do locador antes de iniciar as obras.

Voluptuárias

São aquelas cujo objetivo é criar luxo, conforto ou deleite para o inquilino, como a construção de uma lareira ou a instalação de uma churrasqueira. Nessa hipótese, não há a hipótese de restituição, mas o locatário poderá levá-lo ao término da locação.

Faça, então, valer seus direitos. Fique atento às cláusulas impostas pela administradora no ato da assinatura. A Constituição não garante moradia a todos, mas, para aqueles que têm a propriedade, bastam saber utilizá-la.